Investeren in vastgoed, grond en gebieden

Voorwoord 7
Over de auteurs 9

1. INLEIDING 11
1.1 Vastgoedontwikkelingsproces 13
1.2 Vastgoedrekenproces 14
1.3 Actoren op de vastgoedmarkt 15
1.4 Vastgoedmarkt 18
1.5 Vierkwadrantenmodel 19
1.6 Tenslotte 21

2. FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 23
2.1 Kasstromen (Cash Flows) 24
2.2 Indexeren, reëel en nominaal 25
2.3 Contante waarde en disconteren 27
2.4 Eindwaarde 29
2.5 Netto Contante Waarde 30
2.6 Vermogens-, saldo- en waardeontwikkeling 31
2.7 Rente en disconteringsvoet 34
2.8 Interne rentevoet: IR of IRR 36
2.9 Financieringsstructuur en hefboom 38
2.10 Kort of lang vermogen 40
2.11 Terugverdienperiode 40
2.12 Verhoudingsgetallen, ratio’s 41
2.13 Kasstromen splitsen 41
2.14 Beslissen en beoordelen 42
2.15 Contante waarde methodiek anders toepassen 43
2.16 Rekenen met andere tijdvakken 44
2.17 Tenslotte 46

3. VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 47
3.1 Vastgoed als belegging 49
3.2 Waarde van een belegging 49
3.3 Kasstromen van een belegging 50
3.4 Kasstromen van een belegging: huurinkomsten 52
3.5 Zaagtand: het effect van ontwikkeling markthuur 54
3.6 Kasstromen van een belegging: overige inkomsten 55
3.7 Kasstromen van een belegging: exploitatiekosten 55
3.8 Kasstromen van een belegging: investeringen en desinvesteringen (exclusief restwaarde) 56
3.9 Kasstromen van een belegging: restwaarde 57
3.10 DCF waardering 61
3.11 Waarderen met DCF van een belegging: resumé en aanbevelingen 64
3.12 Marktwaarde van een belegging 65
3.13 BAR 66
3.14 NAR 69
3.15 BAR, NAR en markthuren 70
3.16 Marktwaarde versus DCF-waarde 70
3.17 Rendement op een belegging 71
3.18 Waardecurve van een belegging 77
3.19 Boekwaarde van een belegging 79
3.20 Kostprijsdekkende huur 81
3.21 Onrendabele top 83
3.22 Specifiek en courant 84
3.23 Belangrijk fiscaal aspect: BTW-vrijgestelde versus BTW-belaste verhuur 84
3.24 Direct of indirect beleggen 85
3.25 Specifieke kenmerken verschillende vastgoedcategorieën 85

4. PROJECTONTWIKKELING 93
4.1 Proces van ontwikkeling 95
4.2 Berekeningen tijdens ontwikkelingsproces 98
4.3 Kasstromen tijdens ontwikkelingsproces 98
4.4 Eenvoudige stichtingskostenberekening 101
4.5 Eindwaarde, contante waarde of IRR 108
4.6 Eindwaarde uitgebeend 109
4.7 Meer gedetailleerde stichtingskostenberekening en liquiditeitsprognose: principe van rekening-courant 110
4.8 Waarom marktwaarde 114
4.9 Optimalisatie 114
4.10 Risico 117
4.11 Ontwikkelentiteit 118

5. GRONDEXPLOITATIE 121
5.1 Grondopbrengsten 124
5.2 Residuele grondwaarde 124
5.3 Grondquote 130
5.4 Vaste grondprijs 132
5.5 Grondprijs: kostprijsbenadering 132
5.6 Grondwaarde in grondexploitatie 132
5.7 Kosten productie bouwrijpe grond 133
5.8 Kasstroomschema grondexploitatie 137
5.9 Grondexploitatie, rekenen op eindwaarde, rekening-courant 139
5.10 Netto contante waarde en IRR in grondexploitaties 143
5.11 Grondexploitatie met een tekort 144
5.12 Gedetailleerde uitwerking van de financiering 147
5.13 Gevoeligheid grondexploitaties 149

6. SPECIALE ONDERWERPEN 151
6.1 Discounted Cash Flow, Decision Tree Analysis en Real Option Analysis 152
6.2 Real Options Analysis versus Decision Tree Analysis versus DCF 164
6.3 Risico- en gevoeligheidsanalyse 168
6.4 Projectfinanciering en cash flow waterfall 177
6.5 Waarderen van panden op in erfpacht uitgegeven gronden 187
6.6 Waarderen van specifiek vastgoed 189
6.7 Begrippen courant en marktconform 193

Begrippen Index 197
Bijlage 1: Een paar tips voor het gebruik van Microsoft Excel 215
Literatuurlijst en noten 221